Риски и выгоды приобретения залоговой квартиры


Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

В обществе существует распространенное мировоззрение о большой выгоде схожих сделок по дефолтным квартирам — способности чуть не в два раза сберечь средства личного бюджета по сопоставлению с рыночными ценами. Как компенсация этой гипотетичной выгоды циркулирует более устойчивое мировоззрение о огромных рисках подобного рода сделок, связанных с невыполненными обязанностями прежнего владельца, недостающая юридическая надежность и т.д.

Агентства недвижимости и банки, предоставляющие ипотечные кредиты, какой-нибудь общей статистики реализации залоговых квартир не ведут. Объем этого сектора на рынке недвижимости можно оценить по комментариям нескольких ответственных профессионалов по недвижимости в Рф. Если управляющий департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group» А. Рюмин именует число таких сделок в его компании не боьшим, чем 3 % от общего числа, то управляющий ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» И. Кажикина озвучивает цифру в 7 %. По воззрению регионального директора компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ю. Лурье число таких сделок за прошедший год составило в его фирме 9 % от полного количества, управляющий департамента вторичного жилища компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев оценил долю сделок с залоговым жильем в 20 %. Ю. Лурье заявляет, что «риэлторы повсевременно продают находящуюся в банковском залоге недвижимость», другими словами ее долю на рынке полностью можно считать значимой. Как объясняет Э. Булычев, большая часть таких сделок «происходит по хорошей воле владельцев — к примеру, продажа однокомнатной для приобретения двухкомнатной после рождения малыша и т.д.»

Продажа по принуждению, по единодушному воззрению всех профессионалов — самый немногочисленный сектор в сделках по залоговым квартирам.

Большая часть владельцев ипотечной недвижимости, не имеющих способности погасить собственный кредит, обращаются в риэлторские компании еще до того, как банки в судебном порядке заставят их к продаже. М. Маркарова, управляющий партнер «MAYFAIR Properties», оценивает число таких «подлинно дефолтных» продаж по собственной компании в 20 — 25 % от общего числа реализуемых залоговых квартир. Продажа по принуждению, по единодушному воззрению всех профессионалов — самый немногочисленный сектор в сделках по залоговым квартирам. Управляющий департамента ипотечных кредитов компании «НДВ-Недвижимость» А. Владыкин разъясняет это тем, что наступают подобные случаи только после долговременной просрочки платежей — более 6 месяцев. «Банки стараются решить делему «миром», предлагая отсрочки, понижение каждомесячных выплат, и подавать в трибунал решаются только после исчерпания лимита собственного терпения».


Кугач Юрий Петрович, Из недавнешнего прошедшего

Очень принципиальный момент по сделкам с залоговой «дефолтной» недвижимостью объясняет И. Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»): «Брутальное давление на владельца ипотечной квартиры со стороны кредиторов, коллекторов, риэлтеров и иных лиц с целью вынудить его реализовать свою недвижимость без судебного решения подпадают под статью 179 ГК РФ». Поясним нашим читателям, что в этой статье Штатского кодекса речь идет о беззаконности сделки, совершенной под воздействием угроз и томных событий на очень нерентабельных критериях. Таким макаром, по словам И. Кажикиной, такие сделки «имеют в предстоящем все шансы быть общепризнанными недействительными в судебном порядке». Заместитель управляющего компании «Delta estate» А. Сапрыкина добавляет, что покупка залоговой квартиры через аукцион (после судебного решения) накладывает на покупателя «необходимость удостоверится в отсутствии обжалования судебного решения со стороны бывшего собственника». По другому следующие долгие «судебные тяжбы для новых хозяев способны стать очень возможными и итог их заблаговременно просчитать будет тяжело».

Факторы, определяющие цену залоговых квартир

Взаимоотношения заемщика и банка

Критичность денежных отношений в паре заемщик — банк. Чем поближе кредитная ситуация к хрестоматийной фразе «У — у, как у Вас все запущено…», тем стоимость на «дефолтную квартиру ниже. Большая общая сумма задолженности вкупе со штрафными санкциями и процентами вместе с долгим сроком игнорирования платежей со стороны заемщика позволяет банку диктовать вещественные условия сделки. Т. Воробьева, заместитель управляющего «Столичного Агентства Недвижимости» гласит о рекордной в ее практике «цифре в 25 % ценовой различия меж залоговой квартирой и рыночной ценой на нее». А. Владыкин («НДВ-Недвижимость») считает малую стоимость «основным фактором, определяющим энтузиазм будущих покупателей к залоговой квартире». Но управляющий департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилища» А. Банников припоминает, что большая часть продаж залоговых квартир происходит после «полюбовного» контракта меж банком и заемщиком, и «удовлетворенность обоих сторон этим контрактом не позволяет рассчитывать на существенное понижение цены на залоговую квартиру относительно среднерыночного показателя».

Мастерство риэлтора

Мастерство риэлтора может сказаться на стоимости залоговой квартиры очень значительно. Этот фактор отлично иллюстрируется на примере 2-ух определенных столичных сделок озари 2010 года, приводимых Ю. Лурье. В первом случае покупка залоговой трехкомнатной квартиры неподалеку от метро «Полежаевская» была проведена риэлтором по стоимости, на 800.000 рублей наименьшей, чем последующее по дешевизне аналогичное предложение на рынке. Другой эпизод — продажа опытным риэлтором двухкомнатной квартиры в Домодедово. Уместно заинтересовав собственного агента в наибольшей стоимости, заемщик получил рыночную цена квартиры — другими словами, продана она была даже дороже средней цены!

Характеристики квартиры

Потребительские свойства реализуемой залоговой квартиры могут существенно повысить ее цена. А. Рюмин («A-Realty Group») свидетельствует о большенном спросе на отлично расположенные квартиры с высококачественным ремонтом: «для таких объектов некий ужас покупателей перед сделками с ролью банка с лихвой компенсируется их удобством и комфортностью».


Vincent Van Gogh. Vincent van Goghs Room in Arles. 1888

«Высококачественные потребительские свойства залоговой квартиры позволяют заемщику обоснованно рассчитывать на продажу по стоимости, сопоставимой со среднерыночным показателем» — добавляет Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»).

Непосильность платежей по кредиту

Непосильность каждомесячных платежей банку в купе с ограниченностью срока реализации. Фактор, характерный в основном элитарному сектору залоговой недвижимости. Определенный пример приводит А. Рюмин по продаже элитного арбатского пентхауса в сентябре 2010 года. «Невзирая на рыночную цена на уровне 6.2 млн $, конкретно необходимость каждый месяц выплачивать банку 100.000 $ послужило главной предпосылкой «уценки» пентхауса до 5.5 млн $». Можно рассматривать этот пункт как личный случай п. 1, когда банк сам заинтересован «загнать» ситуацию с залоговой квартирой в «долговой тупик» и без помощи других купить ее по дискаунтной стоимости.

Имитация продажи квартиры

Имитация реализации со стороны заемщика — довольно редкий фактор, когда стоимость залоговой квартиры определяется заемщиком с осознанным превышением цены для минимизации вероятности ее реализации. Как объясняет ген. директор «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянников, подобные случаи время от времени фиксируются как «способ нерадивого заемщика избежать давления со стороны банка, при просрочке платежей на срок наименее 6 месяцев». Чтоб избежать психического банковского «прессинга» в виде телефонных звонков, рассылок писем и т.д. с требованиями погашать долг, держатель ипотечного кредита предоставляет в банк подтверждения собственной активности по продаже залоговой квартиры, но установленная им стоимость вызывает у будущих покупателей в наилучшем случае недоумение. По свидетельству Д. Овсянникова, ему известен случай превышения цены на 35 % от среднерыночной. Предстоящее развитие схожей ситуации может быть или в сторону п.1, или возобновлением ипотечных платежей. Как заявляет С. Иванова, зам. председателя правления КБ «Агропромкредит»: «Подобные деяния не только лишь очень попортят кредитную историю заемщика, да и могут побудить банк инициировать судебное разбирательство с наибольшей жесткостью вероятных претензий к собственному клиенту»

Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка

Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, при этом цена единолично определяет банк. И вот конкретно по таким сделкам стоимость вправду может быть существенно ниже рыночной — но только может, что далековато не всегда происходит на самом деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает стоимость схожих квартир более, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то управляющий «Русипотеки» А. Ипполитов именует существенно более умеренную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются очень изредка». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости без помощи других, и завлекают для этого риэлторскую компанию — что наращивает расходы и, как следствие — конечную стоимость залоговой квартиры.

Законом установлено, что сначала средства от реализации аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать только на их остаток. Более того, как ведает Андрей Банников («Азбука Жилища»): «При дефицитности приобретенных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего владельца квартиры, при этом новый судебный иск может быть подан банковским учреждением фактически немедленно после аукциона».

В период понижения цен на недвижимость (сезонного либо кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда настоящая продажная цена залоговой квартиры не покроет кредит. Как объясняет Т. Воробьева («Столичное Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным контрактом при его подписании, при этом банки включают в типовой текст пункт о вещественной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Схожий пункт кредитного контракта становится очень противным сюрпризом для хозяев залоговых квартир — ведь большая часть из их считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».

Схемы взаиморасчетов по залоговым квартирам

Федеральный закон РФ «Об ипотеке» довольно тщательно регламентирует сделки с залоговым жильем. Фактически все специалисты консолидировано утверждают, что главной сложностью такового вида операций с недвижимостью связаны не с непонятной «юридической чистотой» сделки, а с трудностью синхронизировать деяния всех заинтересованных сторон — покупателя, торговца, банка, нотариуса, регистрационной палаты и т.д.


Б.М.Кустодиев. Негоциант. Старик с средствами. 1918

К самым всераспространенным схемам взаиморасчетов по залоговым квартирам можно отнести:

  1. Торговец получает от покупателя сумму аванса, равную размеру собственной задолженности перед банком — залогодержателем (либо больше), при этом с неотклонимым оформлением за ранее контракта (суммы-то немаленькие!). Как ведает М. Маркарова («MAYFAIR Properties»), получив сумму задолженности в полном объеме, банк выдает заемщику извещение о собственном согласии на отчуждение залоговой квартиры. Имея на руках этот документ, торговец и клиент подписывают обыденный контракт купли-продажи, который нужно непременно (и чем быстрее — тем лучше) зарегистрировать в Россреестре и получить выписку из Одного муниципального реестра прав на недвижимость (ЕГРП) о снятии с квартиры долгового бремени.
  2. Внедрение банковских ячеек — в денек сделки в одну ячейку закладывается сумма, которую должник уже выплатил банку, и доступ к ней торговец получит при предоставлении нотариально зарегистрированного контракта купли-продажи и выписки из ЕГРП о снятии обременения с его бывшей квартиры. Как объясняет Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»), «средний срок снятия обременения в регистрационной палате — три рабочих денька, так что клиент ничем не рискует». В другую ячейку помещается сумма остатка по кредиту, и ее торговец в денек регистрации сделки передает банку — залогодержателю. Сумма средств, превосходящая кредитные долги залоговой квартиры, передаются торговцем покупателю впрямую, без банковских услуг, после окончания «операции с ячейками».
  3. Клиент залоговой квартиры может подписать дополнение к кредитному соглашению, по которому он становится поручителем торговца. Этот статус дает покупателю залоговой квартиры юридически легитимную возможность погасить долг заемщика, после этого банк выдает извещение на свое согласие планирующегося отчуждения квартиры. Дальше в Россреестре сразу происходит регистрация перехода права принадлежности, регистрация контракта купли — реализации и снятие обременение. Специалисты рекомендуют схожую схему очень верно и тщательно расписать в подготовительном договоре.

Юридические расходы по сделкам с залоговыми квартирами выше, чем с обыкновенными объектами недвижимости и могут очень варьироваться зависимо от расценок уполномоченных нотариусов. Фактически все имеющиеся ипотечные контракта содержат внутри себя пункт о штрафных санкциях за преждевременное закрытие кредита — эти штрафы придется заплатить. В среднем по компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев приводит цифру цены вывода из-под залога в 200 $ — в нее заходит оформление и муниципальная пошлина.

Спецы на рынке недвижимости склонны считать опасности приобретения залоговых квартир очень гиперболизированными. Т. Воробьева («Столичное Агентство Недвижимости») гласит об особенной тщательности проверок схожих сделок со стороны различных контролирующих органов (прямо до прокуратуры и Счетной палаты): «Неважно какая суровая риэлторская компания с огромным вниманием отнесется к сопровождению сделок с залоговыми квартирами уже в силу очень возможных и неоднократных проверок этих операций на рынке недвижимости в дальнейшем». М. Маркарова («MAYFAIR Properties») добавляет, что грамотное юридическое соблюдение ФЗ «Об ипотеке» и соответственных статей ГК РФ «сводит риск признания сделок по залоговым квартирам недействительными фактически к нулю».

Резюме

Продажа залоговых квартир — приметный сектор на рынке реализации жилища, и в связи с очевидными признаками возрождения ипотечного кредитования имеющий перспективы к росту. Задачи этого вида сделок быстрее связаны с большой бюрократической сложностью, чем с потенциально высочайшей юридической угрозой. Подавляющее большая часть залоговых квартир продаются по полностью рыночным ценам. Возможность приобрести недорого дефолтный объект недвижимости полностью сравнима с вероятностью приобрести с таковой же скидкой «обыденную» квартиру, никаким образом к ипотеке не причастную. Спецы по недвижимости отмечают, что решение о покупке определенной залоговой квартиры принимается, обычно, с учетом всего комплекса характеристик — другими словами значение имеют и стоимость, и размещение, и качество ремонта, и наличие инфраструктуры. Схожий подход еще больше сближает «залоговый» сектор реализуемой недвижимости с общими предложениями по продаже квартир.

Бархатцы прямостоящие «Антигуа F1» цвет оранжевый

Бархатцы прямостоящие «Антигуа F1» отличаются ранешным и обильным цветением — цветут через 10 недель после посева. Кустики массивные, но малогабаритные, высотой 25-30 см, щедро усыпаны густомахровыми оранжевыми соцветиями, достигающими 15 см в поперечнике. Растение тепло- и светолюбивое, неприхотливо к почвам. Подходят цветочки для дизайна смешанных цветников.

Copyright © 2020 - 2024